Las cuotas ideales sobre un bien y su transferencia!

Señor Notario
He vendido el 20% de mi terreno, pero en los registros públicos observaron la venta pues señalaron que no es correcto decir que vendo el 20% de "mis" acciones y derechos, sino el 20% de "las" acciones y derechos. ¿A qué se refieren?
Christian Jáuregui
DNI No.41434965

Estimado lector, efectivamente existe una diferencia sustancial entre vender el 20% de "su" cuota ideal que tiene sobre un terreno y el 20% de "la" cuota ideal que tiene sobre el terreno.
En el primer caso, puede entenderse que usted está enajenando la quinta parte de su cuota ideal; es decir que, si usted es propietario del 50% del predio y su hermano del otro 50%, cuando usted transfiere el 20% de "su" cuota ideal, está refiriéndose al 10% de todo el  terreno.
En cambio, cuando usted indica que transfiere el 20% de la cuota ideal sobre el terreno, la referencia es a la totalidad del bien y como consecuencia usted se queda con el 30%, su hermano con el 50% y su comprador con el 20%.
Parece un juego de palabras engorroso; sin embargo, es importante que -en particular quienes son copropietarios de bienes inmuebles, distingamos esta diferencia que es sutil y enorme a la vez.
Según el art.96 del reglamento de predios de la Sunarp en el caso de transferencias de cuotas ideales, la cuota debe referirse a la totalidad del predio, lo que nos indica cómo debe redactarse la cláusula de transferencia; empero, cuando se transfiera la "integridad" de la cuota que le corresponde al copropietario, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido.
Recomendación: Para evitar peligrosas confusiones, incluir en el contrato el nuevo cuadro de distribución de cuotas ideales, producto de la trasferencia realizada.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima