¿Qué es preferible, "reducir" o "dividir" la hipoteca? Utilizando los términos apropiadamente.

Sr. Notario
Hace 5 años hipotequé a favor de un banco 12 departamentos –ya independizados- de un edificio, por un monto total de US$800,000.00 dólares. Ahora mi deuda asciende a US$155,000.00 ¿Puedo pedir al banco que reduzca mi hipoteca hasta US$200,000.00 teniendo en cuenta lo adeudado?
Andrés Montenegro S.
DNI No. 73117157

Estimado lector, teniendo en cuenta su pregunta, vamos a diferenciar dos figuras afines al tema hipotecario, pero con efectos jurídicos distintos: se trata de la “reducción” de la hipoteca por un lado, y de la “división” de la hipoteca por el otro. Asimismo, debe quedar claro que usted no ha constituido doce hipotecas a favor de su acreedor, sino una sola hipoteca –llamémosla global-, que recae sobre doce inmuebles.
Siendo así, en el caso planteado, la reducción de la hipoteca implicaría que la misma se mantenga sobre los doce departamentos, pero el monto de afectación disminuye; de esta forma tendríamos cada departamento hipotecado por US$200,000.00 dólares y ya no por US$800,000.00. El inconveniente de esta figura radica en que, a pesar que ya hemos cancelado gran parte de la deuda, “todos” nuestros bienes siguen gravados.
En cambio, la división de hipoteca importa –en términos muy simples- y para el caso propuesto, desafectar algunos de los departamentos, teniendo en cuenta para ello el monto ya pagado de la deuda. Así entonces, si ya se pagó aproximadamente el 20% de la deuda, tal vez podrían quedar afectados tres, cuatro o cinco departamentos hasta por el monto de US$800,000.00. Los beneficios de esta figura saltan a la vista, pues en este supuesto ya contaríamos con algunos bienes desgravados y por tanto existen mayores posibilidades de venderlos para reducir o extinguir la deuda.
Finalmente, debe quedar claro que tanto la reducción como la división de la hipoteca son facultades, o si se quiere derechos del acreedor; por tanto, para la implementación de cualquiera de la dos figuras aquí explicadas se requiere de una negociación con dicho acreedor, quien a su turno deberá considerar el factor riesgo, entre otros. Recomendamos leer los artículos 1102, 1107, 1109 y 1115 del código civil.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima